Guide DPE — Passoires thermiques F & G
Passoire thermique : interdictions et solutions
Près de 7 millions de logements F ou Gsont concernés par le calendrier d'interdiction progressive de location issu de la loi Climat et Résilience. Les G sont déjà interdits depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Côté valeur immobilière, la décote peut atteindre 25 %.
Ce guide détaille le calendrier complet, l'impact financier et les travaux prioritaires pour gagner 1 à 3 classes DPE et sortir durablement de la passoire thermique.
Calendrier complet des interdictions de location
Issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, ce calendrier organise la sortie progressive du parc locatif des logements les plus énergivores. Il concerne uniquement les baux d'habitation principale dans le secteur privé.
Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an interdits à la location pour les nouveaux baux.
Tous les logements G interdits à la location (nouveaux baux + renouvellements). En vigueur.
Extension de l'interdiction aux logements classés F. Environ 3,6 millions de logements concernés.
Extension à la classe E. Près d'un quart du parc locatif privé devra être rénové d'ici là.
Conséquences pour les bailleurs
L'interdiction de location ne donne pas lieu à amende administrative directe, mais ses conséquences pratiques sont lourdes pour les propriétaires bailleurs.
Interdiction de mise en location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Concerne 600 000 logements en France.
Décote immobilière
Selon les notaires de France, les passoires thermiques perdent en moyenne 15 à 25% de valeur vs un bien similaire en C. La décote s'aggrave à mesure que les interdictions approchent.
Action en justice du locataire
Un locataire en place dans un logement G peut saisir le juge pour obtenir des travaux de mise aux normes ou une réduction de loyer (juge des contentieux de la protection).
Refus de renouvellement de bail
Le bailleur ne peut plus renouveler le bail d'un logement G depuis le 1er janvier 2025. La loi ne prévoit pas d'expulsion mais empêche tout nouveau contrat.
Décote immobilière par classe DPE
Selon l'étude des Notaires de France (données DVF 2025), la classe DPE pèse de plus en plus lourd dans la formation du prix.
- Maison F : décote de 11 à 17 % vs C équivalente.
- Maison G : décote de 15 à 25 %.
- Appartement F : décote moyenne 8 à 12 % (atténuée en zone tendue).
- Décote aggravée par l'audit énergétique obligatoire qui chiffre clairement les travaux.
Travaux prioritaires pour sortir de la classe
Pour gagner 1 à 3 classes DPE, il faut combiner plusieurs postes. Voici l'ordre recommandé par les ingénieurs Mavie selon le rapport coût/gain.
Isolation des combles
+ 1 classe possibleSoufflage de laine minérale ou de cellulose, R≥7 m².K/W. Le poste le plus rentable, jusqu'à 30% des déperditions évitées.
30 – 70 €/m²
Remplacement chaudière fioul ou gaz
+ 1 à 2 classesPompe à chaleur air-eau. Indispensable pour gagner sur l'étiquette climat (CO₂). Aides MaPrimeRénov' jusqu'à 11 000 €.
10 000 – 18 000 €
Isolation thermique extérieure (ITE)
+ 1 à 2 classesITE par enduit ou bardage. R≥3,7 m².K/W. Élimine les ponts thermiques. MaPrimeRénov' jusqu'à 75 €/m².
110 – 200 €/m²
Menuiseries performantes
+ 0,5 classeDouble vitrage Uw ≤ 1,3 W/m².K ou triple vitrage. Améliore le confort et l'étanchéité à l'air.
600 – 1 200 €/fenêtre
VMC double flux
+ 0,3 à 0,5 classeRécupération de 80% des calories de l'air extrait. Indispensable après ITE pour gérer l'humidité.
3 500 – 7 000 €
MaPrimeRénov' Parcours accompagné
L'aide phare 2026 pour rénover une passoire thermique est MaPrimeRénov' Parcours accompagné. Elle finance les rénovations globales avec un objectif minimum de 2 classes DPE gagnées.
- Plafond : 70 000 € de travaux finançables.
- Taux maximum : 90 % pour les ménages très modestes, 80 % pour les modestes, 60 % pour les intermédiaires.
- Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) obligatoire : il pilote le projet du diagnostic à la réception des travaux.
- Cumul possible avec les CEE, l'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € et la TVA à 5,5 %.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, c'est-à-dire consommant plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire ou émettant plus de 70 kg CO₂/m²/an. En France, environ 7 millions de logements sont concernés selon l'observatoire ADEME 2025, soit 22% du parc résidentiel total.
Quel est le calendrier précis d'interdiction de location ?
Issu de la loi Climat et Résilience d'août 2021 : G+ (>450 kWh/m²/an) interdits depuis janvier 2023, tous les G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Ces interdictions concernent uniquement les nouveaux baux et renouvellements, pas les baux en cours.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Pour sortir d'une classe G et atteindre une classe D ou C, comptez entre 35 000 et 70 000 € de travaux selon la surface (100 à 150 m²) et l'état initial. Les aides cumulées (MaPrimeRénov' Parcours accompagné, CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir 50 à 80% du montant pour les ménages modestes et très modestes.
MaPrimeRénov' Parcours accompagné, c'est quoi ?
C'est l'aide phare 2026 pour rénover une passoire thermique. Elle finance jusqu'à 70 000 € de travaux pour gagner au minimum 2 classes DPE (par exemple G → D). Le taux de subvention atteint 90% pour les ménages très modestes, 80% pour les modestes, 60% pour les intermédiaires. Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) est obligatoire.
Mon logement F ou G perd-il vraiment 20% de sa valeur ?
Selon les données notariales 2025 (étude DVF), une maison F perd en moyenne 11 à 17% vs une maison C équivalente. Une G perd 15 à 25%. La décote s'accentue à mesure que la date d'interdiction approche. En zone tendue (Île-de-France), elle est légèrement atténuée par la pression de la demande.
Puis-je continuer à louer ma passoire thermique en 2026 ?
Oui pour les G et F si le bail est antérieur à l'interdiction et n'a pas été renouvelé. Non pour les G en cas de nouveau bail ou de renouvellement depuis janvier 2025. Pour les F, l'interdiction démarrera au 1er janvier 2028. La meilleure stratégie : engager les travaux dès maintenant pour ne pas être bloqué.
Quels travaux prioritaires pour sortir de la classe G ?
Selon notre moteur 3CL, l'ordre optimal est : 1) isolation des combles (gain rapide et peu coûteux), 2) remplacement de la chaudière fioul/gaz par une pompe à chaleur (impact climat majeur), 3) isolation par l'extérieur ou intérieur des murs, 4) menuiseries performantes, 5) VMC double flux. Cette séquence permet de gagner 2 à 3 classes en moyenne.